Le secteur immobilier a été mis à l’honneur la semaine dernière , lorsque Zillow a annoncé que ce serait la fermeture de « Zillow Offers », sa division « iBuying ». Dans un rapport sur ses résultats désastreux, la société a annoncé qu’elle se tenait à perdrait des centaines de millions de dollars à la suite de l’effondrement de la division et serait contraint de licencier un quart de son total. (La majorité des licenciements sera liée aux offres, selon l’entreprise). a été une force puissante dans le secteur du logement au cours des dernières années. En effet, avant sa chute, Zillow était le 2ème plus grand « iBuyer » sur le marché et était dans une pénétration vorace d’achats de maisons depuis des mois.
Sans surprise, la personne moyenne ayant une connaissance marginale du secteur immobilier se demandait probablement : qu’est-ce que j’achète au juste et pourquoi qui vaut des centaines de millions de dollars ?
Qu’est-ce qu’iBuying ?
L’idée de base derrière iBuying est assez simple : les entreprises déploient des algorithmes et d’autres technologies automatisées pour évaluer et acquérir rapidement des maisons, puis les retourner. pour un bénéfice. L’avantage pour les vendeurs de maison est selon iBuyer PR, un processus de vente simplifié et accéléré. L’avantage pour l’iBuyer, entre-temps, est, espérons-le , une merde d’argent.
Des entreprises comme Zillow utilisent ce qu’on appelle une AVM, abréviation de « modèles d’évaluation automatisés ». Tout comme cela en a l’air, ce sont des algorithmes utilisés pour aider les analystes du marché décident si une propriété vaut la peine d’être achetée et à quel prix elle doit être achetée. Cependant, les entreprises ont des divisions entières, comme Zillow Offers, où des équipes de personnes travaillent ensemble sur la stratégie de prévision et d’approvisionnement. Dans le cas de Zillow, la division Offres a été chargée de collecter tout un assortiment de données pour l’aider à décider quelles propriétés elle souhaitait acheter. Selon d’après l’entreprise, cela comprenait des éléments comme des données macroéconomiques, des statistiques du Bureau du travail et des données immobilières et de transactions aux niveaux local et régional. les niveaux.
Mike DelPrete, un agent immobilier stratège technologique et chercheur en résidence à l’Université du Colorado-Boulder, a déclaré à Gizmodo qu’iBuyers essaie de « combiner intelligemment les personnes et la technologie », bien que, comme vous pouvez voir avec Zillow, ça ne marche pas toujours aussi bien.
« Ils dépensent des dizaines de millions de dollars par an en technologie. L’équipe scientifique du Big Data. Beaucoup de données, beaucoup de personnes intelligentes, apprentissage automatique, technologie artificielle », a déclaré DelPrete, du plus grand iBuyer du marché, Opendoor. Toutes ces données et analyses sont consacrées pour comprendre le prix de l’immobilier à court et à long terme : nous devons proposer de ramener ça à la maison aujourd’hui, qu’est-ce que ça vaudra.
Comment Zillow a merdé
Mais trop de confiance dans les algorithmes semblerait être une recette pour un désastre. Dans le cas de Zillow, de tels modèles ont rencontré des problèmes lorsqu’ils confrontés aux fluctuations d’un marché immobilier volatil et souvent imprévisible.
« Le défi auquel nous avons été confrontés dans les offres Zillow était la capacité de prévoir avec précision le prix futur des stocks dans trois à six mois. un marché où il y a eu des changements plus importants et plus rapides dans la valeur des maisons que jamais auparavant », a déclaré un porte-parole de Zillow, dans une déclaration fournie. à Gizmodo.
En d’autres termes, les algorithmes de Zillow n’étaient pas tout ce qu’ils étaient censés être. Une grande partie du problème est que, pour une grande partie, Au cours de sa carrière dans iBuying, Zillow fonctionnait dans une position de perte, perdant des millions et des millions de dollars, mais espérant éventuellement y parvenir. de l’argent, puis un peu. Cependant, cela n’a pas fonctionné de cette façon. Essentiellement, l’entreprise a payé trop cher pour les maisons qu’elle achetait. tout en surestimant le prix auquel ils pourraient les vendre dans plusieurs mois.
“Zillow a vraiment fait une différence d’une manière que les autres iBuyers n’ont pas fait”, a déclaré DelPrete, ajoutant que la société avait mis “trop d’une dépendance à un algorithme.”
Croissance exponentielle
Historiquement parlant, l’immobilier n’est pas un métier qui change beaucoup et c’est ce qui fait que iBuying, ce qui a apporté beaucoup de rapidité , des transformations à l’échelle de l’industrie – un phénomène tellement étrange, dit DelPrete.
« iBuying a croiss très rapidement », a-t-il déclaré, expliquant que la part de marché de l’industrie a doublé presque chaque année depuis le début 2017. L’exception à cette croissance a été 2020 lorsque l’apparition de Covid-19 à l’échelle du pays est naturellement entravé tendances en matière d’achat de maison. Cependant, maintenant que la pandémie s’atténue, iBuying revient en action et bat ses précédents records. Au troisième trimestre de cette année, ils représentent désormais environ 1,75 pour cent de l’ensemble du marché immobilier à l’échelle nationale, contre 1 pour cent au dernier trimestre. DelPrete dit.
Même si cela ne semble pas beaucoup, la réalité de la croissance d’iBuying est plus facilement apparente dans des communautés spécifiques, où leur part de le marché peut tourner autour de 5 à 6 pourcent du total des transactions. La plupart des entreprises sont assez transparentes sur leurs approvisionnements, en publiant rapports réguliers sur le nombre de maisons qu’ils ont achetées, à quels prix et où. Et les chiffres s’accélèrent à un rythme encore plus rapide. pour des communautés spécifiques. La nouvelle « limite de haute marche” se trouve à Phoenix, en Arizona, où, en août , les iBuyers représentaient 10 pour cent des communautés spécifiques. le marché total, a déclaré DelPrete.
Un marché chaud à blanc
Naturellement, beaucoup de gens s’inquiètent du genre d’effet que les acheteurs pourraient avoir sur le marché immobilier et, si vous écoutez. par rapport aux histoires racontées par les acheteurs de maison et les agents immobiliers moyens, cela ne semble pas particulièrement bon.
Le marché de l’immobilier a été complètement dingue cette année, avec des mots comme ”fou, » ”déferlante, » et ”bulle» jetés pour capturer la façon hors de contrôle avec la montée des prix et les propriétés sont écharpées à gauche et à droite. Le L’Association nationale des agents immobiliers a publié en avril des chiffres qui montraient que le prix moyen d’une maison unifamiliale avait atteint un niveau record. élevé. apparent “guerres d’enchères“Des acheteurs potentiels ont régulièrement fait vendre des maisons à des milliers de dollars au-dessus de leur prix initial demandé. Sur les forums Reddit, vous pouvez trouver chapes anxieuses en comparant le climat actuel à celui qui existait avant le krach de 2007.
Au milieu de toute cette folie, les acheteurs potentiels se retrouvent opposés aux iBuyers et aux autres investisseurs institutionnels, y compris les banques et les sociétés d’investissement, qui achètent. des propriétés non par nécessité mais dans un but lucratif. Dans les grandes zones métropolitaines, où les acheteurs ont le plus souvent rassemblé—les prix des maisons ont vu certains des croissance la plus explosive. Histoires auprès d’agents immobiliers montrent que le demandeur moyen d’un logement est régulièrement exclu d’une transaction après l’autre, alors que les grandes entreprises se précipitent avec des offres entièrement en espèces pour saisir des propriétés.
Les acheteurs se retournent souvent et vendent de telles propriétés non pas à de nouvelles familles, mais à des entreprises de Wall Street, qui ensuite convertissez-les en propriétés locatives à partir desquels ils peuvent percevoir des chèques de loyer mensuels plus rentables. « Ils peuvent les vendre et les vendent directement à des investisseurs institutionnels – des sociétés de location de maisons unifamiliales. comme les maisons sur invitation et les maisons américaines à louer », a déclaré DelPrete. « Ainsi, les iBuyers aspirent toutes ces maisons et les vendent. directement à Wall Street pour les relouer aux Américains, sans donner aux Américains ordinaires la chance d’acheter ces maisons sur le marché libre. »
iBuyers : le prédateur de l’Apex de l’immobilier
Bien que les iBuyers puissent constituer une très petite partie du marché global, cela ne les empêche pas d’être un redoutable concurrent pour le marché. une famille moyenne qui souhaite simplement acheter une maison unifamiliale mais qui n’a pas, disons, 600 000 $ en espèces pour surenchérir sur le prix. entreprise d’investissement locale.
« Je pense que les iBuyers ont un impact sur le plus grand marché », a déclaré DelPrete. « Ils diront : « Oh, nous sommes si petits. “1 pour cent du marché total. C’est des conneries”, a-t-il dit. “Ils doivent avoir un impact sur le marché. Ils achètent et vendent des centaines. de maisons sur un marché à toute période de temps. Ils pourraient remettre ces maisons en vente à n’importe le prix qu’ils souhaitent « , a-t-il déclaré, ajoutant que ces entreprises ne sont pas obligées d’opérer dans le cadre des mêmes contraintes que les acheteurs normaux.
« Un marché immobilier pur est constitué d’acheteurs et de vendeurs qui se connectent directement les uns aux autres. Ce que nous avons avec iBuying est un intermédiaire d’entreprise à but lucratif. , en plein au milieu de cette transaction”, a-t-il continué.
Tout cela suscite de nombreuses questions. « Que font-ils en matière de prix ? Que font-ils du côté de l’offre ? ] inventaire ? Toutes ces questions sont toujours valables, même si elles représentent [une] petite [partie du marché global], DelPrete dit.
